“評估專家的經驗之談”之四--從業15年的收獲與感悟分享

　　在評估過程中，當我們拿到評估資料的時候，首先就要判斷評估標的物適用什么方法，然后再結合委估標的物所在的區域市場狀況進行篩選，當這些確定之后，我們在進行現場勘察時，就可以有針對性的收集有關技術參數資料，這可以起到事半功倍的效果。可是很多評估人員沒有這個職業敏感性，拿到資料都不細看，然后就盲目地到現場拍照片，也不對現場周邊進行調查，就匆匆忙忙回來寫報告，查技術參數資料，或者是東拼西湊把報告寫出來，寫出來的報告錯漏百出，連自己都不想再看，也不知道價格是否合理，這和閉門造車沒什么區別。
　　在運用收益法、成本法、假設開發法等評估方法時，都會用到一個共同的參數，那就是建筑安裝工程費用，這個參數的取值一般都是引用工程預結算的數據或者是各地有關部門公布的數據，如果這些都沒有，就要進行對與委估對象類似結構的建安費用進行調查了解后再結合委估對象的實際情況進行調整修正。其實，嚴格來說是要單獨對委估對象的建安費用進行工程預結算的，這就要求評估人員對建筑工程方面的專業知識進行學習并熟練掌握。這個數據應用得是否準確，對評估結果影響還是蠻大的。可是，目前普遍存在的問題是：很多評估人員甚至估價師對建筑工程方面的知識很貧乏，對建安費用的取值很隨意，不是太低就是太高，對建安費用完全沒概念，完全拼湊數據。這給審核工作帶來很大的麻煩和困擾。從我本人的專業角度出發，結合本人這么多年的評估經驗，我認為，學建筑工程專業之類的人比較適合做專業的房地產評估，因為有建筑專業知識做支撐，寫出來的報告比較有水平且比較切合實際，因此這類人才基本上都成了評估行業里的精英。
　　再說到評估方法與評估原則匹配的情況，其中收益法和假設開發法，因為涉及到未來或者是預期收益，因此，要與預期收益原則和最高最佳使用原則相匹配，而成本法，由于涉及到投資成本，則要與謹慎原則和報酬遞增遞減原則相匹配，市場比較法由于涉及到目前類似委估對象的市場交易案例，具有替代性，則要與替代原則相匹配。以上各種方法中，有一個共用的估價原則，是合法原則，一切都要建立在合法的基礎之上，否則一切都等于零。
　　房地產評估是一門科學與藝術的結合，最考驗估價師水平的，不是評估過程的技術測算過程，而是評估測算過程中的分析過程，以及評估結果分析與判斷的過程。因為，技術測算過程，只是簡單的加減乘除做算術，只要有初中水平以上的人都可以做。可是，關于報告中的各類分析，是為后面的技術測算及評估結果做準備和鋪墊的，不是專業的人、沒有文化底蘊的人、沒有很強邏輯思維水平的人，是寫不出來的，現在有很多估價人員和估價師，各類分析過程都是千篇一律，對測算過程和評估結果沒有起到相呼應的作用，牽強附會。對于最終評估結果的確定，則是考驗估價師的水平和經驗最后的一環，起到畫龍點睛的作用。因為我們在測算的時候，引用的參數很多都是固定不變的，因此，很多情況下，測算出來的結果可能會與委估對象的實際情況相差很大，至于怎么樣才能確定出符合委估對象客觀合理的價格呢？估價師必須對委估對象了解全面，對市場把握準確，再利用專業的知識進行分析說明，最后對結果進行修正，得出委估對象的最終估價結果，這就是藝術。
　　評估報告就是評估行業的產品，一份評估報告質量的好壞，不在于你在報告中用了多華麗的詞語，也不在于你的結果有多準確，而在于以下兩個方面：第*、從內在即技術層面來說，要看你整個報告的表述是否準確、文字表達是否有邏輯、分析過程是否嚴謹、各類參數取值是否有依據、結論判斷理由是否充分，這是最重要的因素；第二，從外在來說，報告的版面要整潔，排版整齊，裝訂整齊，無錯漏少頁等，這是最基本的要求，必須要做到的。只有兩者完美結合，才是合格的產品；只有兩者完美結合，才能體現一個公司專業程度及良好的服務態度。
　　評估在很多行外人看來是簡單的，低成本的，這也許是目前行業的亂象給外界造成的一種錯覺。其實房地產評估是一項專業性很強的一門行業，要求從業人員除了具備相關的評估專業知識且持證上崗外，最關鍵的是要求從業人員具備很強的綜合能力以及廣泛的知識面，只有具備這些條件，才能稱得上是合格的從業人員。