淺析物業糾紛的成因及對策

　　近年來隨著社會的不斷進步和經濟的迅猛發展,作為社會主義市場經濟體系的有機組成部分的房地產業已經在改革開放大潮的強勁勢頭的帶動下,以前所未有的速度不斷發展和完善,但作為社會主義市場經濟的國家,我國有獨有的市場經濟,政治文化條件,從理論上和實踐中來講都有別于國外的物業管理.雖然說面對房地產開發的累累成果以及物業管理行業在國內總體發展趨勢良好,物業管理理念逐步深入人心,但每一個新興的事物都必然要經歷種種曲折過程,物業管理也不例外.如建成房屋疏于管理而帶來得一系列問題,但為解決這一系列問題,物業管理也將成為房屋管理及房地產業的一個必然選擇。

　　 八十年代初在探索與嘗試中起步的物業管理,從目前的社會發展來看,依然是一個新興的,有待逐步完善的行業。從其內涵來講物業管理是一個專門的機構,受物業的所有人委托,以合同的形式,在一定權限允許范圍內行使管理權,對已經投入使用的物業進行經營管理,同時對物業的配套設施和設備及周邊環境等實行統一專業化管理,并對物業業主提供綜合性服務.但在具體的實施過程中,由于現階段的物業管理發展不夠完善,法律、法規體系有待于規范,管理服務不夠成熟,管理理念尚未深入人心,業主收入較低及業主素質參差不齊等諸多因素的影響,導致在實施物業管理過程中,雙方發生糾紛頻繁.物業管理糾紛頻生，對物業企業的生存和發展及其形象產生負面的影響。從更深層來講對當前物業管理行業的整體發展已經產生嚴重進的影響。而近來物業糾紛的發生呈“上升”趨勢發展。因此，對物業糾紛進行系統的分析，探其根源，從而找出解決當前物業糾紛的可行辦法，使物業管理行業走向管理服務的制度化、規范化已經勢在必行。

　　物業糾紛產生的因素眾多，就從目前來看，國內物業由于處于物業發展的初級階段，人們對物業的認識滯后等因素，導致物業糾紛一定程度上存在于社會政策，管理服務不到位，理念未普及等原因。

　　物業管理行業的政策和相關法律建設不能跟上房地產發展乃至物業管理發展的需求，很多開發商把工程的尾巴留給物業公司，甚至“誰開發，誰管理”依然是當前開發企業的“看家寶”這種開發、管理之間的“父子”關系造成物業開發中的問題遺留在管理階段，導致大量的物業投入使用后，管理問題層出不窮，業主紛紛抱怨，另外，除了2003年9月1日實施的《物業管理條例》外，在物業管理發展的二十多年里沒有一部完整的行政法律可以遵循。并且地方性法規在制定過程中缺少科學理論的依據作指導，只局限于境外的經驗或就事論事的解決方案上，使法規存在諸多漏洞，“養虎為患”造成當前物業糾紛頻生，物業管理企業難以開展工作。

　　物業管理作為房地產開發的最后一個環節，與房地產有密不可分的關系，但從目前情況來看，開發商只管開發，至于業主使用后的一系列問題理所當然的都推給物業公司，部分問題物業公司無法解決，而矛盾的另一方業主又有自身的理解，我交物業費，物業公司就必須對我負責，這樣一來糾紛就直接在業主與物業公司之間產生，等同于房地產開發企業在開發完成階段就把業主與物業公司推倒了對立面上。從法律責任來看開發上應該承擔日后物業管理的相關責任，如果我們有比物業管理發展水平超前一些的專門政策、法規來規范個體和主體之間的義務和關聯，那么我們就不會有主觀上的錯誤理解，更不會有現在責權不清的糾紛。可以說政策問題是目前物業糾紛產生的最根本問題。

　　當前物業糾紛產生的直接原因突出在物業管理過程及物業理念方面，大致可以分以下幾個方面：

　　一、收費標準。
　　目前我國物業管理沒有在收費上作詳細規定，個別物業管理企業收費標準不一，致使業主不知道按哪中標準交費，許多業主認為交費高，又缺乏收費依據，雙方在交費標準上矛盾尖銳，北京朝陽區一知名小區業主在入住時沒有和物業公司約定該項目的費用和標準，入住后物業公司按每平方米3.15元/月收取物業管理費用，業主認為收費過高，拒交務業費，還把物業公司告上法庭。

　　二、收費方式問題。
當前物業中存在開發商和物業公司在與購房者簽訂購房合同付款后準備入住時，讓業主交上兩年到三年的物業管理費，導致雙方發生糾紛的情況也不在少數。

　　三、維修基金的收取時間問題。
深圳某物業公司的一個物業小區，當業主在物業公司辦理入住手續時，物業公司要求業主提前繳納三年的維修基金，業主拒交，理由是開發商承諾新購住宅若是自身質量問題，予以兩年保修期，至少在保修期后繳納維修基金。物業公司與業主的矛盾由此產生，維修基金在這段時間該不該收，怎么收到目前為止還沒有很明確的說法，這種問題給物業公司帶來了很大的麻煩，在業主中產生不良影響，導致雙方堅持不下，矛盾不能解決。

　　四、物業管理服務內容的糾紛。

　　物業管理公司與業主之間本來應該是服務與被服務的關系，由物業企業向業主提供無形的商品服務，但由于當前缺少相應的法律約　束，沒能很好的約束物業公司與業主，有的物業管理企業便在觀念上點到這種服務與被服務的關系，相反也有的業主處處以“主人”自居，把物業管理企業看成是“奴隸”，沒能很好的對待這種平等商業關系，比如有的物業管理企業規定物業的內用包括代收水電費、電話費、煤氣費、供暖費等。等正式開展這項業務時卻告知業主到指定的收費地點交費。另外有的業主也顛倒這種關系，什么事情都找物業看，我的事情無論和物業有沒有關系都要求物業解決，這種糾紛近來也不斷出現。

　　五、物業配套設施設備說變就變。

　　目前，物業管理企業配套設施設備是物業銷售，是吸引顧客的一個靚點。但現在物業的配套設施設備的實際使用情況多數與承諾相背離，開發商或物業在建設和管理過程中隨意改變配套設施設備的用途，完全違背管理條例的規定和當初的承諾。比如：王女士購房時，開發商所承諾的市中心廣場上有一塊中心綠地一萬多平米并有一處幼兒園，優美的環境，方便齊全的配套設施設備，使王女士毫不猶豫的買了一套高價住房，等入住時候發現中心綠地處正在修建一處塔樓，幼兒園賣給了一家公司作辦公樓，王女士和其他業主把開發商和物業公司隨后告上法庭，這類糾紛在目前時有發生。

　　綜上所述，物業管理產生的糾紛各不相同，但共同的問題就是人們認為一部指導性法律就可以包打天下，而沒有制定更多的實施細則、辦法的配套法律文件，造成諸多法律盲區存在。所以現在對于物業企業也好還是物業糾紛也好，制定一部完善的具有超前性的規章制度是迫切需要的！只有有健全、超前的物業管理法律制度才能協調物業公司與業主之間的相互責任和義務，明確相互關系，達到雙方最大限度的統一，減少不必要糾紛的產生。

　　另外，作為物業企業本身，有必要在經營管理中提高自身的服務質量，改進工作方法，盡最大努力滿足社會和業主方面的需要，體現自身價值突出“服務”，把“業主之上，服務第*”作為宗旨，為業主創造一個安全、舒適、和諧的生活和工作環境。