物業管理操作實務(四)

　　（三）業主委員會的任期和職權
　　1.任期
　　業主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應選舉新一屆業主委員會；其選舉工作由原業主委員會主持，房地產行政管理部門派員參加；新一屆業主委員會名單應報所在地區、縣房管局備案。
　　業主委員會委員因故不能履行職責，如個人物業產權轉讓、因病、長期出國等，須書面通知業主委員會。在業主委員會章程中，可以規定業主委員會缺額補選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內召開業主大會或業主予以補選。
　　業主委員會是依法成立的業主自治組織，業主委員會成員不得宣布解散業主委員會。如果出現這種反常情況，房產管理部門應予以阻止。由于物業管理區域的變化引起業主委員會的撤銷、合并，須經原核準登記的區、縣房管局核準。
　　業主委員會可設主任1名，副主任1-2名。有的地方，業主委員會聘用執行秘書，負責日常事務。
　　2.職權
　　業主委員會是業主大會或業主的常設機構，是業主行使自治管理權利的執行機構。業主委員會應當維護全體業主的合法權益，執行業主大會或業主的決定。
　　《城市新建住宅小區管理辦法》指出，管委會的權利是：
　　（1）制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利；
　　（2）決定選聘或續聘物業管理公司；
　　（3）審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；
　　（4）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
　　該辦法指出，管委會的義務是：
　　（1）根據房地產權利人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；
　　（2）協助物業管理公司落實各項管理工作；
　　（3）接受住宅小區的房地產權人和使用人的監督；
　　（4）接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
　　業主委員會的職權由各地地方性法規、行政規章進行規定。主要職權有以下幾個方面：
　　（1）向業主大會或業主報告物業管理工作，召集和主持業主大會或業主，提請審議重大管理事項和措施；
　　（2）選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同，督促物業管理企業執行合同進行管理服務；
　　（3）管好、用好物業維修基金；
　　（4）檢查、督促業主和使用人合理、安全使用物業，協助物業管理企業對個別業主和使用人違章裝修和不合理使用物業的行為進行勸阻和監督等；
　　（5）其他事宜。如提出修改業主公約和業主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業主委員會工作制度等。
　　業主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數以上委員出席才有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。業主委員會可臨時召議。必要時，可邀請政府有關部門、物業管理企業、居委會代表列席。每次業主委員會會議，都應當有會議記錄，記錄應整理歸檔。
　　（四）業主委員會的章程和日常工作
　　1.章程
　　業主委員會籌備組成立起，就要擬訂業主委員會章程。業主委員會章程是業主委員會活動的規范性文件。章程必須經業主大會或業主審議通過后施行。
　　業主委員會籌備組可以在房地產行政管理部門有關業主委員會章程的示范文本基礎上制定章程，制定時結合本轄區的實際情況，征求業主小組的意見，其內容不得違反有關法律、法規、行政規章和規范性文件。
　　業主委員會章程的內容一般包括：
　　（1）本會名稱、地址、所轄區域范圍、性質、主管部門及宗旨等；
　　（2）組織及職責；
　　（3）會議制度及工作制度；
　　（4）委員的條件、選舉及權利和義務等；
　　（5）經費來源、經費賬目管理；
　　（6）辦公用房；
　　（7）章程、生效、修改、補充等有關事宜。
　　2.日常工作
　　業主委員會的日常工作要根據業主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項：
　　（1）了解掌握物業管理區域、業主和使用人的基本情況，包括轄區物業面積、建筑結構、產權性質，轄區基礎設施、綠化、公建配套情況，轄區周圍環境、交通等情況。業主和使用人按戶登記造冊。對本轄區的物業管理的目標和要求在廣泛征求業主意見后提出初步方案供討論；
　　（2）如轄區原已有物業管理公司進行管理，對原來的物業管理工作作出評價，包括取得的*、得當的管理措施，存在的問題，收費項目和標準的合理性，對原來的物業管理公司是否續聘或解聘提出意見，向業主大會或業主報告；
　　（3）與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，可參照房地產行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進行擬訂，明確雙方權利和義務，轄區物業管理的標準和收費在報送所在地區縣房地產行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續；
　　（4）管理好物業維修基金，掌握好對物業維修基金的使用權，遵循專款專用的原則，要求物業管理公司在賬務上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質的審計單位對物業管理維修基金的賬務進行審計，并把結果向業主大會報告；
　　（5）提出本轄區年度房屋修繕計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養護計劃，并提出財務預算，提請業主大會或業主審議。必要時，做好物業維修基金的籌集工作；
　　（6）督促業主和使用人遵守業主公約、小區管理公約、房屋使用公約等行為準則，協調好物業使用中業主的相鄰關系，對于違章裝修，協助物業管理公司進行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政管理部門依法處理；
　　（7）做好轄區內道路場地，車輛行駛和停放，以及設置廣告等方面的管理；
　　（8）做好內部管理工作：起草有關物業管理公約、辦法的草案；做好委員的增補選舉工作；建立工作制度、會議制度和檔案制度；做好辦公經費的籌集和使用管理工作；做好辦公用房的設置和管理工作；做好換屆選舉工作等。
　　（五）業主委員會與物業管理企業的關系
　　1.經濟合同的平等雙方
　　業主委員會與物業管理企業是一種委托與受委托的關系，簽訂物業管理服務合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇；合同簽訂時，對于管理目標、要求和費用，雙方都要協商，協商取得一致，才簽約。其間雙方沒有隸屬關系。在法律上，業主委員會有委托或不委托某個物業管理企業的自由，物業管理企業也有接受或不接受委托的自由。
　　2.目標一致的利益雙方
　　管理服務目標一經確定，雙方簽約后，雙方都是物業管理目標的追求者。這個目標就是為了保持物業的完好，保障物業使用方便安全，維護環境優美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標下，物業管理企業要以優質服務為物業使用提供管理服務，而這種管理服務根本上是為了物業業主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關系，融合在目標一致之中；各方的行為不能影響和損害這種目標的實現，否則將承擔責任。
　　3.勞務和經濟交換的雙方
　　這一關系是在經濟合作關系下產生的，體現有償的等價交換原則。一方要求對方優質廉價服務，另一方要求對方支付費用，這是一種對立統一。當出現矛盾時，要依照法律來規范，可以協商解決，合同可修改補充，當矛盾不能通過協商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。
　　4.職權范圍各不相同的雙方
　　業主要對物業的自用部位、自用設備進行安全使用和維護，又要遵守業主公約和房屋使用公約，維護公共部件、公共設備、設施的安全、整潔使用。業主委員會對物業管理企業進行的專業管理要監督、檢查和協助。物業管理企業是具體作業單位，實施日常管理的作業組織，在合同范圍內業主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協調工作會議制度，定期召開聯席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業管理企業和業主委員會要及時向業主大會或業主報告物業管理工作。
　　第三節行政管理部門和相關部門
　　一、行政管理的涵義和工作內容
　　（一）行政管理的涵義
　　物業管理的行政管理是國家或國家行政機關依據有關的法律、法規，對物業管理實施行業管理。其實質是國家通過法律手段、行政手段，建立物業管理的正常秩序，促使物業管理向有利于城市建設和國民經濟發展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。
　　（二）行政管理工作內容
　　1.政策指導
物業管理的行政機關要把物業管理的政策交給廣大的人民群眾，包括物業業主、使用人，業主委員會和物業管理企業，也包括地區街道、居委和相關部門。要把宣傳政策作為執行政策的基礎條件，加強宣傳力度，通過各種形式普及物業管理的法律知識和相關的法律知識.要培訓業主委員會和物業管理企業的有關人員，使得大家學習物業管理法、懂得物業管理法、用好物業管理法。
　　2.行政立法
　　根據國家法律規定的基本原則，根據國家關于房地產和物業管理方面的方針政策，針對物業管理中出現的新情況和遇到的新問題，擬訂和制定各種物業管理法規、政府規章和規范性文件、制度等。
　　3.協調服務
　　對物業管理中出現的業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業管理企業之間，業主、業主委員會、物業管理企業與各行政管理部門之間的關系進行協調，對物業管理業與房地產、建筑裝修、市政環保、金融等行業組織協調。同時，要提供各種服務，包括政策咨詢，人才交流、培養，信息溝通和有關房地產稅費、登記備案手續等方面。
　　4.執法監督
　　行政管理要根據行政法規賦予的行政執法職權進行行政執法，接受業主和有關各方的投訴，對物業管理中出現的糾紛依法進行行政監督管理和處理。
　　5.市場調控
　　通過地價、房價、稅收、信貸、服務費用等經濟手段，來調節物業管理中經濟活動，扶助和培育物業管理市場，推動其健康規范發展。
　　二、行政管理部門的機構設置
　　根據1993年12月經批準的有關建設部職能的文件明確規定，建設部是綜合管理全國建設事業（工程建設、城市建設、村鎮建設、建筑業、房地產業、市政公用事業）的職能部門，因此從全國范圍來講，建設部是物業管理的行政管理部門。
　　各省、市對物業管理的行政管理部門都有明確規定。北京市人民政府在《北京市居住小區物業管理辦法》中規定：“市和區、縣房屋土地管理機關主管本行政區域居住小區物業管理工作。”同時還規定：“本市規劃、工商行政管理、物價、環境衛生、綠化、市政、公安等行政管理機關和居住小區所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區的物業管理工作進行指導和監督、檢查。”深圳市人大常委會的委員會頒發《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中規定：“市政府住宅行政管理部門是特區住宅物業管理的主管部門。各區人民政府住宅行政管理部門是本轄區內住宅區物業管理的業務管理部門，對本轄區的住宅區物業管理依法進行指導、監督。”
　　第三章物業管理程序
　　在現代社會經濟中，傳統的管理方式正在被科學的、先進的管理方式所取代。因而物業管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經驗，應引進現代化管理中的全新思想，對物業實行“全過程”的管理。本章將就物業管理全過程中物業管理的前期介入，物業的驗收與接管，物業入伙手續的辦理，物業的裝修與管理，物業檔案資料的建立，物業日常管理和維修養護等內容進行論述。
　　第一節物業管理前期介入
　　一、物業管理前期介入的認識
　　對于一項物業來說，存在著開發――經營――管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。
　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。
　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。
　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。
　　二、物業管理前期介入的必要性
　　（一）促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決
　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。
　　（二）物業管理前期介入是對所管物業的全面了解
　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。
　　（三）物業管理前期介入是為后期管理做好準備
　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。
　　三、物業管理前期介入的內容
　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面：
　　（一）物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務
　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。
　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。
　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。
　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同（協議）。
　　4.選派管理人員運作物業前期管理。
　　（二）建立與業主或使用人的聯絡關系
　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第*業主（開發商）共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。
　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。
　　（三）察看工程建設現場
　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。
　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。
　　（四）設計管理模式，草擬及制定管理制度
　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
　　1.籌建業主管理委員會。
　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。
　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。
　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。
　　（五）建立服務系統和服務網絡
　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。
　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。
　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。
　　3.建立代辦服務項目網絡。
　　（六）辦理移交接管事宜
　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。
　　1.擬訂移交接管辦法。
　　2.籌備成立業主管理委員會。
　　3.協助和辦理移交接管事項。
　　第二節物業的接管與驗收
　　一、物業的竣工驗收
　　（一）竣工驗收及驗收種類
　　物業的竣工驗收是指一項物業建筑生產的最后一個階段。物業的竣工是指該物業所屬的工程項目經過建筑施工和設備安裝以后，達到了該工程項目設計文件所規定的要求，具備了使用或投產的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時，需經開發商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續，建筑商把物業交給開發商，這一交接過程稱之為驗收。
　　竣工驗收是建筑商與開發商之間發生的一個法定手續，通過驗收能明確責任，如工程達到設計或合同要求，經驗收后，就可解除合同義務。從物質形態上說，建筑商完成了一項最終建筑產品，而開發商也完成了該物業的開發任務；從經濟關系上說，建筑商即可解除對開發商承擔的經濟和法律責任。
　　建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。
　　1.隱蔽工程驗收
　　隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收，它是保證工程質量、防止留有質量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設計和現行技術規范，驗收是由開發商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復核并寫明處理情況。未經檢驗合格不能進入下道工序施工。
　　2.單項工程驗收
　　單項工程驗收是指某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時，建筑商便可向開發商發出交工驗收通知。開發商在接到建筑商的交工通知后，應先自行檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設計單位、建筑商等共同進行交工驗收。
　　3.分期驗收
　　分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區，當第一節房屋建成后，即可驗收，以使建筑產品能提前投入使用，提前發揮投資效益。
　　4.全部工程驗收
　　全部工程驗收是指工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，按預先驗收――正式驗收的順序進行。
　　物業管理企業均應在物業前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業管理企業應代表業主，從今后管理和使用的角度，根據專業經驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發生，又便于掌握第*手資料，為日后的管理打好基礎。
　　（二）竣工驗收的依據、標準及主要工作
　　1.竣工驗收的依據
　　①上級主管部門的有關文件。
　　②開發商和建筑商簽訂的工程合同。
　　③設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。
　　④國家現行的施工技術驗收規范。
　　⑤建筑安裝統計規定。
　　⑥對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。
　　2.驗收的標準
　　①工程項目按照工程合同規定和設計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規定的質量標準，能夠滿足使用要求。
　　②竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常。
　　③設備調試、試運轉達到設計要求。
　　④建筑物周圍2米以內的場地清理完畢。
　　⑤技術檔案資料齊全。
　　3.做好竣工驗收工作
　　①建筑商準備和提交竣工資料。為了使開發商對物業合理使用和維護管理，為改建、擴建提供依據和辦理工程決算，建筑商向開發商提交的資料有：竣工工程項目一覽表；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗收單、工程質量事故發生記錄單；材料、半成品的試驗和檢驗記錄；性的水準點坐標記錄；建筑物或構筑物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量合格證；土建施工的試驗記錄；土建施工記錄；設備安裝施工和檢驗記錄；建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項；該工程的有關技術決定；工程結算資料、文件和簽證等。
　　②開發商收到建筑商提供的竣工資料以后，應對這些資料進行逐項檢查和鑒定。
　　③進行設備的單體試車、無負荷聯動試車、有負荷聯動試車。
　　④辦理工程交接手續。檢查鑒定和負荷聯動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產移交，根據承包合同的規定辦理工程結算手續。除注明承擔的保修工作內容外，雙方的經濟關系與法律責任可予以解除。
　　二、物業的接管驗收
　　（一）接管驗收與竣工驗收
　　接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業管理企業依據建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發商移交的物業所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區別在于：
　　1.驗收的目的不同
　　接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求。
　　2.驗收條件不同
　　接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，能滿足使用等。
　　3.交接對象不同
　　接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業，竣工驗收是由開發商驗收建筑商移交的物業。
　　（二）接管驗收中應注意的事項
　　物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：
　　1.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。
　　2.物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。
　　3.接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。4.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。6.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。
　　7.接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。
　　當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。
　　第三節物業入伙手續的辦理
　　所謂“入伙”就是業主領取鑰匙，接房入住。當物業管理企業的驗收與接管工作完成以后，即物業具備了入伙條件后，物業管理企業就應按程序進入物業的入伙手續的辦理階段。物業管理企業應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓須知、收費通知書一并寄給業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續。
　由于物業的入伙階段是物業管理企業與其服務對象――業主接觸的第*關，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業管理問題最集中的階段。所以，物業管理企業應充分利用這一機會，既做好物業管理的宣傳、講解工作，又要切實為業主著想辦事，以樹立起物業管理企業良好的“第*印象”，取得廣大業主的信賴。
　　一、入伙通知書
　　入伙通知書就是關于業主在規定時間辦理入伙事宜的通知。物業管理企業在制作入伙通知書時應注意如下問題：
　　1.一般情況下，一個物業轄區內入伙的業主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續辦理產生諸多困難，因此在通知書上應注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業主按規定時間前來辦理。
　　2.如業主因故不能按時前來辦理，應在通知書上注明補辦的辦法。
　　下面是一份入伙通知書以作示范：
　　入伙通知書
　　_____________女士／先生：
　　您好！我們熱忱歡迎您入住××花園！
　　您所認購的××花園______區______棟______單______元室樓宇，經市有關部門驗收、測量合格，現已交付使用準予入住。
　　（一）請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續，辦理地點在______樓______室。在規定的日期內，地產部、財務部、物業管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。
　　（二）為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續，請以下表時間為準前來辦理入伙手續。
　　各樓各層辦理入伙手續時間分配表（略）。
　　閣下如屆時不能前來辦理入伙手續，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法，聯系電話________________.
　　特此通知
　　××房地產開發公司
　　××物業管理公司
　　________年____月____日
　　二、入伙手續書
　　入伙手續書即是辦理入伙手續的程序和安排，其目的是為了讓業主明了手續辦理的順序，使整個過程井然有序。
　　三、收樓須知
　　收樓須知，即是告知業主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業主增添不便。
　　下面是一份收樓須知以作示范：
　　收樓須知
　　為避免業主在收樓時產生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程序。
　　（一）在房地產公司財務部辦理手續
　　1.付清購樓余款。
　　2.攜帶已繳款的各期收據交財務部驗證、收回并開具總發票。
　　3.在入伙手續（1）上蓋章。
　　（二）在房地產公司地產部辦理手續
　　1.驗清業主身份。業主如有時間應親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續書；業主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證；購房合同。
　　2.若業主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續書、購房合同外，還應出具：業主的授權書（由律師鑒證）；業主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。
　　3.在入伙手續（2）上蓋章。
　　（三）在物業管理公司財務部辦理手續
　　1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還；收取建筑垃圾清運費，業主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數退還。
　　2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。
　　3.在入伙手續（3）上蓋章。
　　（四）在物業管理公司管理處辦理手續
　　1.簽署《業主公約》。
　　2.介紹入住的有關事項。
　　3.向業主移交樓宇鑰匙。
　　4.在入伙手續書（4）上由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。
　　××房地產開發公司
　　××物業管理公司
　　×年×月×日
　　四、業主對物業的驗收
　　購買物業對于每一位業主來說均是一項重大的投資活動。根據入伙手續書和收樓須知，業主在辦理第四道手續之前應由物業管理企業派人員帶領業主驗收其所購物業。業主對自己所購物業進行驗收是業主的權益，業主在驗收之前應盡量把物業可能產生的問題了解清楚，并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。
　　歸納眾多物業管理企業的經驗，一般物業可能存在的質量問題大致有以下幾個方面：
　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。
　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質量問題，玻璃是否防水密封等。
　　3.供電系列。包括電燈、電線（管線）是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。
　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。
　　5.公共設施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。
　　第四節物業檔案的建立
　　物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必
　　不可少的東西。
　　物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
　　第五節物業的裝修與管理
　　業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。
　　一、業主裝修申請表
　　業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。
　　二、裝修管理規定
　　根據政府有關法規，為加強物業轄區管理，保證物業的完好和安全，保持物業轄區的整潔美觀，維護全體業主的合法權益，一般物業管理企業均對裝修制定如下規定：
　　（一）報批程序
　　（1）業主應提前5天向物業轄區管理處申報。
　　（2）詳細、如實地填寫《裝修申請表》。
　　（3）經管理處審核同意后、方可進行裝修施工。
　　（4）裝修施工隊應到管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。
　　（二）裝修管理要求
　　（1）不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結構部件。
　　（2）不得鑿穿地面和房頂的水泥層。
　　（3）不得封閉前陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統一。
　　（4）裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點。嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋撒堆放。
　　（5）嚴禁將垃圾倒入下水管道內或將生活污水由雨水管道排出。
　　（6）按照管理處的要求，空調器安裝在指定的位置，以保持外觀統一、協調。空調出水必須接回陽臺內或室內。
　　（7）裝修施工應安排在上午7：00―12：00，下午14：00―20：00時間內進行，以免影響他人休息。
　　（8）高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。
　　（9）需封閉后陽臺的，須申報管理處同意方能施工。
　　（10）施工隊人員應到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區域內活動。
　　（11）未經管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。
　　（12）底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。
　　（13）臨平臺的陽臺、窗戶不能改裝門。
　　（三）押金及保證金
　　（1）業主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。
　　（2）裝修施工隊在辦理臨時出入證時，須向管理處交付一定的押金。
　　（3）裝修施工結束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規定及物業轄區其他管理規定的行為，沒有對他人財產和公共場地、設施、設備等造成損害的，管理處將如數退還押金和保證金。
　　（四）違規責任
　　（1）在裝修施工中有違反上述規定行為的，管理處有權視情節嚴重程度給予扣罰部分乃至全部押金和保證金的處罰。
　　（2）裝修施工中有意或無意損壞公共設施、設備和給他人財產、物品造成損害的，必須照價賠償。
　　（3）因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設施和他人利益損失的，裝修戶應負責修復（或承擔修復費用），并視情況給予受損害者必要的賠償。
　　（4）因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶負責修補。
　　（五）管理權限
　　（1）住戶裝修管理由所屬物業轄區管理處全權負責。
　　（2）住戶要求改動房內水、電管線走向的，須經物業管理企業工程部經理同意方能進行施工。
　　（3）住戶要求封閉后陽臺，須經管理處同意方能進行施工。
　　（4）因特殊情況需在戶內隔墻上開窗和開洞的，需經物業管理企業工程部經理批準。
　　（5）任何人均無權批準超過本規定的裝修行為。
　　（6）如施工隊違反本規定后，不聽從物業管理企業的勸阻和安排，物業管理企業有權責令其停止裝修行為。